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二手房市场已正式开启“下行通道”
2021/9/13 11:22:10    36484人浏览    分享到:


易居研究院监测数据显示,8 月 13 个重点城市二手住宅成交量约为 6.0 万套,环比大跌 14%,同比暴跌约 34%; 年初累计成交量同比增速为 8.1%。

这一波指向二手房的调控内容,可谓是打了楼市的 " 七寸 "。

首先,多个城市建立二手住房成交参考价格发布机制,并与银行按揭贷款挂钩 ; 同时,受房贷两道红线影响,部分银行贷款额度收紧,房贷利率上调,二手房放贷周期持续拉长,并出现部分城市二手房停贷的情况。

二手房成交集体回落已成趋势,我们从典型城市二手房市场表现来看,8 月四大一线城市及热点二线城市二手房成交量价齐跌正成为普遍现象,预计市场将进入很长一段时间的下行周期。

01

深圳:8 月跌幅超八成,年初累计下跌 53%

深圳,一直是全国楼市的风向标。

作为首个发布二手房成交参考价格的城市,深圳二手住宅市场自 4 月以来进入 " 速冻 " 模式,月度成交量甚至跌破 3000 套大关。

8 月,深圳成交再度下跌,仅成交 2043 套,环比下跌 20%,同比下跌 82%。要知道,去年这一数字是 11438 套,而且这已经是深圳连续第五个月下跌,创近十年除春节月份最低值。

纵向对比来看,8 月成交数据相较于今年 1 月二手房成交套数峰值的 7452 套减少了 5409 套,降幅达到 72.6%; 而与近两年成交套数峰值比,减少了 11140 套,降幅达到 84.5%。

从 9 月第一周的数据来看,深圳二手住宅成交环比下降 18%,同比仍然延续 80% 跌幅。预计下半年成交体量仍将保持一段时间收缩,后续将持续低位运行。

短期内,深圳二手住宅市场热度很难恢复。

实际上,8 月再度下跌,与深圳 7 月 30 日出台的学区房新政不无关系。深圳,作为学区房 " 重灾区 ",2021 年初曾曝出 32 万元 / 平方米的天价成交单价。此次,深圳提出推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度。政策之后,深圳福田区百花片区学区房甚至出现流拍。

深圳市场通过各种调控政策,对楼市进行了降温,一二手购房氛围逐步稳定,两者 " 倒挂 " 现象甚至不复存在,同时 8 月一二手房成交热度呈现两极化。

cric 数据显示,8 月深圳新房成交 6904 套,同比增加 70.5%,8 月新房成交均价为 85211 元 / 平方米,同比增加 58.39%。从成交均价来看,一二手房倒挂现象消失,其中 6 月和 7 月新房房价分别为 61929 元 / 平方米和 61255 元 / 平方米,对应二手房价为 61500 元 / 平方米和 61349。

而深圳的另一边,广州在 8 月 31 日迎来二手住宅指导价落地。

在此之前,广州二手住宅成交套数一直维持在 8000 套以上,自 2020 年 6 月以来,仅今年 2 月、6 月和 7 月低于万套以下。最新数据显示,7 月广州二手房成交套数为 8894 套,环比虽有所提升,但相较于年内 15389 套的成交峰值减少 6495 套。成交均价方面,7 月广州二手住宅价格较 2020 年底上涨 8% 左右。

随着二手住宅价格的实行,预计广州二手房量价走势将进一步回落。

02

上海:" 三价就低 " 原则下弃购率大幅增加

上海二手房的高光时刻是在今年 1 月,当时二手住宅成交套数达到 44564 套,创下 2016 年 9 月以来新高。3 月份成交量也在近 4 万套。

一系列调控政策加码后,今年 7 月初,上海将管控的矛头指向二手房。即在已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验,二手房进入 " 指导价 " 时代。随后的 8 月初,上海市房管局召集各家银行和中介机构开会,明确落实 " 三价就低 " 原则。

从成交数据来看,7 月上海二手住宅共成交 23825 套,相较于 6 月环比下降 14.6%,但成交价格依然维持高位 ;8 月,二手住宅成交应声下跌,单月共成交 18031 套,跌幅进一步扩大至 24.3%,创 2020 年 3 月以来新低,相较于 1 月成交最高点减少了 26533 套,降幅达到 60%。

在此前的调研中,我们发现,受 " 三价就低 " 影响,购房者首付款压力过大,多个区域中介门店的购房者 " 弃购率 " 大幅增加。从成交价格来看,上海 16 个区中,截止 2021 年 30 周已有 11 个区出现价格下滑,仅奉贤、青浦、静安、普陀、杨浦、虹口仍保持涨势。

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