土地储备是房企的重要“生命线”，随着国家2月以来对包括北上广深在内的22城实施住宅用地“两集中”政策后，除少数头部房企外的公司在拿地方面面临巨大压力。同时，“三道红线”要求令房企在融资端弹性减弱，一方面推高了融资成本、降低了房企利润率，另一方面也使竞争的天平向头部房企倾斜。

相比去年出台的“三道红线”，今年2月末国家相关部门发布的住宅用地分类调控文件要求，对北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州等22个热点城市实施“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。该“新政”于近期落地，并撬动房地产市场出现重大变化。

据了解，长春在4月15日率先开启集中供地“大幕”。之后，北京、广州、深圳等多个重点城市集中供地计划陆续出台。这些供地计划体量庞大，房企需面对高昂的保证金“门槛”。其中，4月26日、27日，广州将有48宗地拍卖，起拍总价超901亿元，对应土地保证金171亿元；5月8日，北京将有30宗地拍卖，起拍总价1035亿元，对应保证金207亿元；5月13日，深圳将有6宗地拍卖，起拍总价106亿元，对应保证金超50亿元。

多位业内人士认为，这一政策对房地产行业的分化趋势起到了催化剂的作用。职业投资人@朱酒告诉《红周刊》记者，中小房企逐渐退出市场会成为行业主流，“再过5年，TOP100中会有很多房企再也见不到，房地产行业进入寡头时代。”

集中供地把许多房企“挡在门外”

土地保证金高成本配资成普遍现象

据了解，深圳集中挂牌的6宗居住用地，起始总价约105.76亿元，除去南山西丽的商住用地外，其他五宗宅地均要求缴纳的竞买保证金是起拍价的50%。这一比例远高于其他城市20%、30%的比例要求。

也就是说，要想参与深圳的集中土地竞拍，房企需提前准备近50亿元的土地保证金。集中供地政策在无形中抬高了房企在招拍挂市场中的参与门槛。深耕深圳市场多年的房企投拓人员张庆（化名）告诉《红周刊》记者，包括他所在公司在内的很多房企都决定放弃此次深圳的集中土地竞拍，“保证金太高、地价太贵，利润又低，拍不起。中海、华润这类国企背景房企参拍可能性更大。”

据张庆介绍，此次深圳土地集中出让不光保证金高，对保证金的要求也更加严苛，“如竞拍失败，以前保证金会在竞拍后的一个月以内返还，而现在是三个月，变长的时间周期加剧了房企的资金成本压力。此外，50%的保证金还要求不得以融资行为获得，必须是房企自有资金。”

数据显示，在已发布2020年业绩的A股67家房企中，货币资金（银行存款）超过千亿的仅有万科和保利，在100-1000亿元的为17家，10-100亿元之间的为30家，10亿元以下的18家。

在这些房企中动辄能拿出几十亿保证金参与拿地的并不多，但土地对房企来说是刚需，因此实力弱一些的房企在面对“新政”时，不得不四处“找钱”拿地。

一位地产资深人士告诉《红周刊》记者，尽管监管要求土地保证金需是房企自有资金，但做配资的情况非常普遍。为了满足广东房企的土地保证金需求，有北京配资机构专门派出“对接”人员自3月开始常驻深圳。据其介绍，目前，深圳的几家大型房企土地保证金已准备妥当。

《红周刊》记者获取的一份针对集中供地保证金的配资方案显示，可以按照1:4的比例进行配资，即开发商自有资金为10亿元时，可配40亿元；记息方式按天收息，分3天和5天两档；借款利率为2‰～3‰。

相比2019年的1:1或1:2的配资比例、2‰上下的利率水平，目前土地保证金的配资成本略有上浮，但对房企的要求更高。

多位提供土地保证金配资的机构告诉《红周刊》记者，不论大小房企都在拍地项目上有融资需求，其中包括多家上市房企，资金市场处于供不应求的状态。

一位地产资深人士告诉《红周刊》记者，招拍挂市场上地价越来越贵，再加上融资成本的抬高，利润被不断压缩。“以前一块地的利润率测算在10%～15%之间才会考虑拿地，而近期一块地的利润如果达到8%，就算是高的。”

种种迹象显示，集中供地和房价调控，正倒逼房企在管理乃至其他方面寻找增厚利润的途径。张庆告诉《红周刊》记者，未来在招拍挂聚集的房企会相对减少，更多的房企会转而通过城市更新、收并购等方式拿地。

不过，据记者了解，城市更新等拿地方式也存在种种竞争壁垒，并不比招拍挂拿地更轻松。另据了解，深圳一些旧改项目在立项后的融资成本年化也达到了12%左右。